چرا نمی‌توان یک قیمت واحد برای منطقه ۲۲ اعلام کرد؟
گاهی عبارت «قیمت هر متر در منطقه ۲۲» به شکلی استفاده می‌شود که انگار تمام منطقه یک بازار یکسان است.
اما نمونه‌های بازار منتشرشده در اردیبهشت ۱۴۰۵ نشان می‌دادند فایل‌هایی در شهرک راه‌آهن، شهید باقری، زیبادشت و خرازی با قیمت‌های کل بسیار متفاوت عرضه شده‌اند؛ این داده‌ها قیمت قطعی معامله محسوب نمی‌شوند، اما نشان می‌دهند اتکا به یک عدد کلی برای کل منطقه روش دقیقی نیست. Avasharj
عامل اول: محله
کوهک، اطراف دریاچه، شهرک چیتگر، مرواریدشهر، شهرک گلستان و بخش‌های غربی منطقه شرایط یکسانی ندارند.
موقعیت بر دسترسی، تقاضای سکونت و در نتیجه بازار خریدوفروش اثر می‌گذارد.
عامل دوم: پروژه و سازنده
در بازار برج‌ها دو ساختمان در یک خیابان می‌توانند قیمت متفاوتی داشته باشند.
کیفیت ساخت، سابقه سازنده، امکانات، مدیریت مجموعه و کیفیت نگهداری ساختمان از عوامل مهم هستند.
عامل سوم: مرحله ساخت
در پیش‌فروش، قیمت پروژه باید همراه با پیشرفت فیزیکی ارزیابی شود.
مقایسه مستقیم پروژه ۱۵ درصدی با پروژه ۸۰ درصدی معمولاً گمراه‌کننده است.
عامل چهارم: شرایط پرداخت
دو پروژه ممکن است قیمت اسمی مشابهی داشته باشند اما یکی بخش بزرگی از هزینه را نقدی مطالبه کند و دیگری پرداخت بلندمدت ارائه دهد.
ارزش زمانی پول باعث می‌شود ساختار پرداخت بخشی از قیمت واقعی باشد.
عامل پنجم: ویژگی واحد
در ساختمان تکمیل‌شده عواملی مانند طبقه، جهت، نورگیری، چشم‌انداز، متراژ، پارکینگ، انباری و نقشه داخلی مؤثرند.
بنابراین حتی در یک برج نیز «قیمت هر متر» برای تمام واحدها یکسان نیست.
چگونه قیمت را مقایسه کنیم؟
به‌جای پرسیدن:
«هر متر منطقه ۲۲ چند است؟»
بهتر است بپرسیم:
«قیمت پروژه‌های مشابه در همان محدوده، با مرحله ساخت و مشخصات مشابه چقدر است؟»
این روش دامنه مقایسه را منطقی می‌کند.
قیمت پیشنهادی با قیمت معامله فرق دارد
یکی از نکات مهم بازار ملک تفاوت میان Asking Price و Transaction Price است.
قیمت درج‌شده در آگهی یا اعلام فروشنده الزاماً همان قیمتی نیست که معامله نهایی بر اساس آن انجام می‌شود.
به همین دلیل برای تحلیل حرفه‌ای باید تاریخ داده و نوع آن مشخص باشد.
جمع‌بندی
قیمت واقعی زمانی معنا پیدا می‌کند که ملک با نمونه مشابه مقایسه شود.
در Chitgar Prime برای تحلیل قیمت پروژه‌ها باید حداقل موقعیت، مرحله ساخت، تعهدات باقی‌مانده، سازنده و تاریخ قیمت مشخص باشد.
